参考|财大调查爆出真相：中国85%购房需求不是刚需！

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 总裁微摘：

作者：柯谈；转自：柯谈地产观（ID：lincokk）

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》，对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算。

报告显示：2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。

过去10年间，我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变：

刚需：2008年占比69.7%，而2018年三季度降至15.1%。

改善需求：2008年占比10.8%，而2018年三季度上升至26.7%。

投资：2008年占比19.6%，而2018年三季度上升至58.2％。

以上数据用一句话概括就是：首次购房的刚需客占比只有15.1％，投资客是刚需客的4倍。

这个数据一定会令你大跌眼镜，但仔细想来，其实并不难理解。造成这种局面的主要原因有两点：

一、总量饱和

2018年，国家统计局发布了一组数据：我国人均住房建筑面积已经达到了40.8平米，其中，城镇居民为36.6平米，我国家庭户均住房已经达到1.1套。从总量上来说，我们已经告别了住房短缺的时代，所以，首次购房的刚需占比会下降。这是我们98房改的重大成就。

二、投资觉醒

房地产市场经济的二十年就是全民投资意识觉醒的二十年。4万亿、去库存、限价倒挂万人抢房，无不是在重复演绎房产造富神话。

2018年我们4次降准，2019年1月2次降准，每次降准都强调是针对小微企业融资困难，重点扶持实体经济，严控资金流入房地产，但现实却是，2019 年一季度末，房地产开发贷款余额 10.85 万亿元，同比增长18.9%，个人住房贷款余额 26.87 万亿元，同比增长17.6%。

市场上钱多了，贷款成本低了，开发商日子好过了，炒房客贷款又能批了，所以，今年年初，小阳春如期而至，成交量大涨，开发商疯狂拍地，苏州、杭州、南京全国各地地王不断涌现，此起彼伏。

事实证明，春雨贵如油，水份大了，根本无法避免流入房地产。

所以，现在的房地产正处于一个怪圈之中，一方面，是房子总量已经饱和，另一方面，大家还在拼命的囤房，刚需只占15％也就不难理解。

上海目前住房总量有780万套，其中490万套是自住住房，290万套是租赁住房。也就是说，上海整个房产市场中37％的住房是用来投资的，是被多套房的人士占用的。

为什么刚需买房越来越难，高房价只是表象，而深层次的原因是，买房人中85％都不是刚需，刚需的竞争者根本不是其它刚需，而是铺天盖地的投资客，刚需们是在用15％的微弱力量与强大的85％在对抗。

什么是刚需，就是当你明明知道未来房价会下跌，但仍然会买，这才是刚需。当房子只有居住属性时，人均建面60平就是顶级刚需，而房子具备金融属性时，人均6套依然会被人为包装成刚需。

过去，我们的套路是一会儿限购一会儿取消，一会儿认房一会儿认贷，一会儿鼓励你为国去库存，一会儿又把你打成炒房派。

这轮调控周期中，只有北京和上海是真调控，其它所有城市都是装装样子的形式主义，没等房价实质性下跌就急不可待的松绑。

可贵的是，小阳春刚一崭露头角，高层就枪打出头鸟，重申房住不炒。不出意外的话，新一轮的调控政策已在路上，现阶段，多看多观望，少说少冲动，才是上上策。

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